Имущественный вычет при покупке имущества можно получить у работодателя. Но большинство получают в налоговой. Почему так?
Возьмем для сравнения стандартный вычет.
Наталья с зарплатой 45 000 руб. У нее двое детей 8 и 5 лет. Стандартный ежемесячный вычет по НДФЛ – 2 800 руб. (1 400 руб. × 2).
Что это все значит? Наталье будут ежемесячно возвращать по 2 800 руб.?
Нет, это значит, что доход Натальи 45 000 руб. ежемесячно будут уменьшать на 2 800 руб. И уже с 42 200 руб. (налоговая база) удерживать 13%. То есть фактически возврат составит 364 руб. в месяц (2 800 руб. × 13%).
Вычет на ребенка можно получать только до того месяца, в котором доходы с начала года превысят 350 000 руб. В нашем примере это август (45 000 руб. × 8 мес. = 360 000 руб.). Итого за год Наталья может получить возврат налога – 2 548 руб. (364 руб. × 7 мес.).
Когда речь идет о таких небольших суммах, вычет удобнее получать ежемесячно у работодателя.
Но когда покупают жилье или участок, сумма вычета – 2 000 000 руб. Это значит, что все-все доходы человека за всю жизнь как бы разрешают уменьшить на 2 млн руб. И с этих двух миллионов не платить налог на доходы 13%. Если человек покупает жилье, которое стоит меньше 2 млн руб., вычет тоже будет меньше, а именно равен его фактическим расходам. Можно ли переносить остаток вычета на следующие покупки недвижимости? Посмотрим чуть ниже.
Если жилье стоит, например, 5 млн руб., то вычет все равно 2 млн руб., это его максимальный предел.
Сумма налога, которую может вернуть человек, – 260 000 руб. (2 000 000 руб. × 13%). Но не забываем, что она ограничена суммой налога, которая исчислена с доходов человека за год. То есть вернуть больше, чем он заплатил, человек не может.
Чтобы было понятнее, продолжим наш пример:
Наталья в январе 2022 года покупает квартиру за 1 500 000 руб. И в этом же месяце оформляет собственность. Работодатель уменьшает налоговую базу на стандартные вычеты на детей, имущественный вычет у работодателя Наталья не заявляет.
Стоимость квартиры меньше максимального предела, значит сумма возврата налога с покупки – 195 000 руб. (1 500 000 руб. × 13%).
Налоговая база за месяц после стандартных вычетов, которые предоставляет работодатель, – 42 200 руб. с января по июль и 45 000 руб. с августа по декабрь.
Итого за 2022 год налоговая база – 520 400 руб. (42 200 руб. × 7 мес.) + (45 000 руб. × 5 мес.).
Удержанный НДФЛ за 2022 год – 67 652 руб. (520 400 руб. ×13%). Значит, на возврат этой суммы претендует Наталья.
Сумма значительная, поэтому и возврат НДФЛ по имущественному вычету людям удобнее получать в налоговой. Если заявить вычет у работодателя, ежемесячно человек будет получать всю свою зарплату, налог просто не будут удерживать. Да, сумма будет чуть больше, но обычно она уходит на повседневные расходы. Если заявить вычет в налоговой, человек сразу получит возврат общей суммы налога за год. И сможет потратить ее на что-то значительное – ремонт, выплаты по ипотеке и пр.
Есть еще один аргумент, чтобы подавать на вычет по итогам года. Если у человека будет не только имущественный вычет, но и допустим, на лечение или обучение, он сможет заявить их все.
Все условия, чтобы получить имущественный вычет на покупку
- Купить или построить в России: квартиру; комнату в квартире; жилой дом; жилой блок в таунхаусе; земельный участок под строительство собственного жилья (и вычет по земле можно получить только после того как право собственности на дом будет зарегистрировано); земельный участок под жилым домом; одну или несколько долей в имуществе, которое перечислено выше. Если человек купил нежилое строение, права на вычет у него нет.
- Иметь право на вычет: то есть человек впервые обращается за вычетом или добирает сумму до 2 млн руб. Если человек уже получил возврат НДФЛ 260 тыс. руб., а позже опять приобрел жилье, вычета уже не будет. Имущественный вычет в 2 млн руб. дают человеку один раз в жизни.
- Заплатить за имущество из своих доходов. Причем неважно, заплатил человек полностью или с ипотечными средствами. А вот если человек получил квартиру, например, в наследство или ему ее подарили, права на вычет нет.
- По уже готовому жилью (вторичке) – получить право собственности на имущество. Для новостроек по ДДУ надо смотреть когда сдали-приняли объект. Если до 2022 года – достаточно подписанного акта приема-передачи. Если в 2022 году и позднее – надо подписать акт и получить право собственности на имущество.
Какие расходы можно включить в стоимость жилья
Когда человек покупает жилье, в составе фактических расходов он может учесть не только стоимость самого жилья, но и другие расходы. Они зависят от вида приобретаемой недвижимости. Смотрим таблицу.
| Квартира или комната | Покупка или строительство дома |
|---|---|
| 1. Стоимость отделочных материалов, которые используют при отделочных работах. 2. Оплату работ по отделке жилья. 3. Разработку проектно-сметной документации на отделочные работы. Важное условие: включить отделочные расходы в сумму вычета можно, только если человек купил жилье в строящемся доме или в договоре купли-продажи прямо указано, что квартира (комната, доля) требует ремонта | 1. Разработка проектно-сметной документации. 2. Стоимость строительных и отделочных материалов. 3. Расходы на покупку дома, если он построен частично. 4. Оплату работ и услуг по строительству или достройке дома, а также по отделке. 5. Расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или расходы на создание их автономных источников. |
Обычно возникают вопросы, что именно относить к строительным и отделочным работам и услугам:
| Строительные работы по ОКВЭД2 из разделов 43.1–43.2 | • подготовка и расчистка строительной площадки, • земляные работы, • возведение стен, • монтаж систем электричества и водоснабжения, • санитарно-технические работы, • монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха и пр. |
| Отделочные работы по ОКВЭД2 из раздела 43.3 | • штукатурные, столярные, плотничные, малярные, стекольные работы, • работы по полу (стяжка, покрытие), • облицовка стен, • установка передвижных и съемных перегородок, • общая (не внутренняя) уборка после завершения строительства и пр. |
| Прочие отделочные работы | • установка межкомнатных дверей и лестниц, • сборка мебели, • установка встроенной техники |
Минфин в письмах уточнил насчет некоторых расходов, что их учесть нельзя:
- перепланировка или реконструкция помещения,
- установка пластиковых окон на лоджии,
- покупка счетчиков воды, электроэнергии, ванны, газовой плиты,
- стоимость строительного инструмента,
- доставка строительных материалов.
Главное, что нужно понять: все строительные и отделочные расходы можно включить в сумму имущественного вычета с учетом максимума в 2 млн руб.
То есть если человек купил квартиру за 1 800 000 руб., то 200 000 руб. он сможет добрать расходами на ремонт. А если квартиру купили за 2 млн руб., то никакие дополнительные расходы сумму вычета уже не увеличат.
Кому и когда вычет не дадут
В двух случаях человек не получит вычет, даже если купил жилье.
- Если человек оплатил жилье не собственными деньгами. Например, за счет денег работодателя или другого человека, материнского капитала, субсидий от государства, по сертификату «Молодая семья» и пр. Когда человек заплатил часть своих денег, а часть расходов покрыл, например, маткапиталом, вычет можно получить только на сумму собственных средств.
- Если купля-продажа жилья прошла между взаимозависимыми лицами:
- начальником и подчиненным,
- членами семьи – мужем и женой, родителями и детьми, братьями и сестрами.
То есть для вычета купить квартиру у отца или брата нельзя, а у тещи или брата жены – можно.
Пример 1. Наталья с супругом купили квартиру у ее матери, в документах при этом в качестве покупателя фигурирует именно Наталья. Вычет не дадут, т.к. Наталья и ее мать – взаимозависимые лица. Если бы документы оформили на супруга, вычет был бы возможен.
Пример 2. Квартира оформлена на обоих супругов, они продают ее матери жены. Сможет ли она получить вычет? Да, но только с доли мужа, т.к. они не взаимозависимые лица. В таком случае лучше оформлять сделку отдельными договорами. По договору, оформленному между мужем и тещей, теща сможет получить вычет.
Лайфхак
Ограничение по вычету при покупке жилья у взаимозависимых лиц можно обойти, если речь идет о новостройке. Тут надо успеть оформить договор переуступки прав по ДДУ между взаимозависимыми лицами. Сделать это можно, пока не подписали передаточный акт. В любом случае, посмотрите внимательно в договоре условие об уступке. Возможно, требуется согласовать уступку с застройщиком.
При уступке изначально человек получает имущественное право на жилье, а не само имущество. Поэтому не важно от кого получить имущественное право. Когда передаточный акт будет подписан, у человека возникнет право на имущественный вычет на покупку.
Как переносить имущественный вычет
Когда мы говорим о переносе вычета, есть два варианта:
- перенести вычет с одного года на следующий и дальше
- перенести с одного объекта на другой
Переносим вычет на следующий год
Если человек не использовал имущественный вычет полностью за год, то есть ему не хватило доходов, остаток можно перенести на следующие годы. Поступать так можно, пока человек не вернет всю сумму налога.
Наталья купила квартиру в 2021 г. за 1 500 000 руб. Может получить имущественный вычет – 195 000 руб. (1 500 000 руб. × 13%). Наталья в 2022 году подала декларацию в налоговую и получила вычет за 2021 год – 67 652 руб. Остаток 127 348 руб. (195 000 руб. – 67 652 руб.) переходит на 2022 год.
Допустим в 2022 году Наталье подняли зарплату, и налоговая база за год составила 680 000 руб. То есть Наталья получит возврат 88 400 руб. (680 000 руб. × 13%). Итого за два года – 156 052 руб. (67 652 руб. + 88 400 руб.). Остаток 38 948 руб. (195 000 руб. – 156 052 руб.) переходит на 2023 год.
Переносим вычет с объекта на объект
Имущественный вычет в 2 млн руб. дают один раз в жизни. То есть человек может один раз получить максимум 260 тысяч руб.
А если человек купил квартиру, которая стоит меньше 2 млн руб.? Можно или нет перенести разницу между полученным вычетом и пределом в 2 млн руб. на следующую покупку недвижимости? Это зависит от того, на какое имущество человек впервые заявил вычет.
Вариант 1. Первый раз человек получил вычет по жилью, собственность на которое оформил до 2014 года. В это время вычет давали один раз в жизни и только на один объект недвижимости. Поэтому использовать остаток на новый объект нельзя.
Вариант 2. Первый раз человек подал документы на вычет по квартире, собственность на которую оформил в 2014 году и позже. С этого года имущественный вычет 2 миллиона привязан только к человеку, к конкретному имуществу он уже не имеет отношения. То есть остаток вычета можно перенести и использовать по другому объекту.
Вернемся к примеру с Натальей.
Наталья в 2020 году купила квартиру за 1,5 млн руб. и имеет право получить имущественный вычет – 195 000 руб. (1 500 000 руб. × 13%). Если она позже купит другую квартиру, то сможет получить остаток – 65 000 руб. (500 000 руб. × 13%).
Имущество купили в совместную или долевую собственность: что будет с вычетом.
Если супруги в браке покупают имущество после 2014 года, каждый из них может получить вычет до 2 млн руб.
Когда собственность совместная, не важно, на кого оформлено жилье и кто за него платил. Супруги могут распределить между собой расходы в любой пропорции. Для этого пишут заявление о распределении вычета в произвольной форме и добавляют его к документам, подтверждающим вычет. В программе «Декларация» указываем долю вычета в качестве стоимости объекта, а не полную цену объекта.
Заявление_на_распределение_основного_имущественного_вычета_между_супругами
Например, муж и жена купили квартиру за 2 800 000 руб. и распределили расходы: 2 млн руб. на мужа и 800 тыс. руб. на жену.
В итоге муж получит максимальный возврат налога – 260 тыс. руб. А жена – 104 тыс. руб. (800 000 руб. × 13%). Оставшуюся часть вычета (1 200 000 руб.) она сможет получить, когда приобретет другое жилье или, например, земельный участок под строительство.
Если супруги купили в совместную собственность жилье, которое стоит 4 млн руб.или больше, писать заявление и распределять расходы не нужно. По этой квартире они оба могут получить возврат по 260 тыс. руб., итого 520 тыс. руб.
Если жилье приобрели в долевую собственность, все равно собственность супругов по законодательству считается совместной. А значит, вычет можно распределить в любой пропорции. Есть исключение – если в брачном договоре закрепили доли, распределить вычет супруги должны в этой же пропорции. Подсказка: брачный договор к декларации не прикладывают, обычно в договоре купли-продажи жилья тоже ничего про него не сказано. Поэтому на практике получается распределить вычет между супругами так, как удобно, даже в этом случае.
Смотрим пример.
Муж и жена купили квартиру за 2 500 000 руб. в равных долях на себя и ребенка. И муж, и жена могут получить вычет. Например, распределят его 50/50. Тогда каждый вернет по 162 500 руб. (1 250 000 руб.× 13%). А свой остаток вычета 750 000 руб. каждый доберет, когда купит другое жилье. Или муж получит вычет 2 000 000, а жена 500 000. Такое тоже возможно.
Важный момент: получить двойной вычет (4 000 000 руб.) за неработающего супруга нельзя – какая бы собственность не была оформлена. Вычет дают не на объект недвижимости, а на каждого конкретного человека.
По имуществу до 2014 года. Напомним: вычет по такому имуществу привязан к конкретному объекту, а не к человеку. Поэтому если квартиру купили в долевую (совместную) собственность, вычет можно распределить только в пределах 2 млн руб. То есть дается 2 млн на двоих, не на каждого.
Пример. Муж и жена купили квартиру в долевую собственность (по ½ доли) за 3 000 000 руб., каждый сможет вернуть налог только с 1 000 000 руб.
Причем по жилью до 2014 года каждый супруг получает свой вычет пропорционально доле (а не в любой пропорции, как после 2014 года). Заявление не нужно.
Если собственность совместная – то супруги получают вычет в любой пропорции. И заявление в этом случае нужно обязательно. Если собственник один из супругов, и он же заявляет на вычет – можно обойтись и без заявления.
Вычет на проценты по кредиту: кто и сколько может получить
Отдельный вид имущественного вычета – вычет на выплату процентов по кредитам и займам. То есть можно взять ЦЕЛЕВОЙ кредит или займ и вернуть 13% от уплаченных процентов.
На что должен быть выдан этот кредит или займ:
- на покупку жилья: дома, квартиры, долей в них
- на строительство жилья
- на приобретение земельных участков, на которых будет строиться или уже стоит жилой дом
- на рефинансирование ранее выданных кредитов на перечисленные цели.
Пример: Человек купил квартиру по ипотечному кредиту. Он может вернуть 13% от уплаченных процентов.
Как и основной имущественный вычет на покупку, размер вычета по кредиту считается по фактически уплаченным процентам. И условия вычета, и его максимальный предел тоже зависят от года, в котором человек купил жилье с займом.
Вариант 1. Человек купил жилье и оформил собственность до 2014 года. В то время вычет по процентам был связан с основным имущественным вычетом и с объектом недвижимости. То есть человек мог получить основной вычет и вычет по процентам только по одному объекту. При этом сумма вычета по процентам не ограничена лимитом – доход можно уменьшить на всю сумму уплаченных процентов.
Например, в 2013 году человек купил квартиру в ипотеку. Стоимость квартиры – 6 000 000 руб., общая сумма процентов, которые нужно будет выплатить, – 3 500 000 руб. По этой квартире можно получить 260 тыс. руб. основного вычета за покупку и 455 000 руб. (3 500 000 руб. × 13%) – вычет по процентам.
Вариант 2. Человек купил жилье в 2014 году и позже. У имущественного вычета по процентам есть максимальное ограничение – 3 000 000 руб. Сумма налога, которую может вернуть человек, – 390 000 руб. (3 000 000 руб. × 13%). Но вычет по процентам уже не связан с основным вычетом на покупку жилья. То есть вычет на покупку можно получить по одной квартире, а возврат с процентов по ипотеке – по другой недвижимости.
Например, человек купил квартиру в ипотеку в 2017 году и получил по ней основной имущественный вычет 260 тыс. руб. Вычет по процентам заявлять не стал. В 2019 году он купил еще одну квартиру и опять в ипотеку. Общая сумма процентов, которые нужно будет выплатить, – 3 500 000 руб. Получить возврат налога можно в размере 390 000 руб. (3 000 000 руб. × 13%).
Как и с основным вычетом, сумма, которую можно вернуть за год, ограничена доходами человека и суммой уплаченных процентов. Чтобы узнать, сколько денег за год ушло на проценты, нужно обратиться в банк и получить Справку об уплаченных процентах и основном долге по кредиту. Например, в Сбербанке такую справку можно заказать удаленно в личном кабинете ДомКлик, но только по ипотечным кредитам после 2017 года.
И снова пример.
Сергей купил квартиру в ипотеку и получил по ней основной вычет. Дальше он хочет подать декларацию с вычетом по процентам. В справке банка указано, что за прошлый год он выплатил 450 000 руб. процентов. По справке 2-НДФЛ его доход (налоговая база) за год – 800 000 руб. Сергей сможет вернуть 58 500 руб. налога (450 000 руб. × 13%). Остаток вычета (3 000 000 руб. – 450 000 руб.) перенесется на следующие годы.
Важные моменты по вычету на проценты
- Получить вычет можно только по целевому кредиту или займу. Если в договоре не указано, что банк дает ипотечный кредит на приобретение жилья, человек не сможет получить вычет. Также, если в кредитном договоре указали конкретную квартиру, а человек решил купить другую, вычет ему тоже не дадут.
- Вернуть налог можно и по тем процентам, которые человек платил до оформления собственности.
- Но при этом вычет можно получить начиная с года, в котором получены документы о праве собственности (либо акт приема передачи при ДДУ- ждать, пока зарегистрируют собственность на жилье в новостройке, для вычета по процентам не нужно).
- Не получится заявить вычет по процентам, если выплатили их за счет работодателя, маткапитала, государственной субсидии и пр.
- Вычет по процентам дают только на один объект. Переносить остатки вычета на другую недвижимость нельзя. Поэтому, если ваш клиент купил, например, комнату с небольшим ипотечным кредитом, посоветуйте ему пока что не подавать вычет на проценты. Тем более если в ближайшем будущем он планирует покупать другое жилье также с привлечением ипотечных средств.
- Можно переносить остатки вычета по процентам на следующие годы, как и основной вычет. Срока давности по нему нет.
- Можно заявить вычет по % сразу за несколько лет.
Пример. Покупка квартиры была в 2013 г., по ипотеке. Имущественный вычет получен полностью. В 2023 году можно подать декларацию на получение вычета по процентам. При этом использовать правила, действовавшие до 2014 года.
Пример. Человек платил % с 2018го по 2021 год. Все это время получал основной имущественный вычет. Начиная с 2022го года стал возмещать вычет по %. В декларации за 2022 год он указал сумму %, уплаченных за 2018, 2019, 2020, 2021 и 2022 годы.