Когда и за сколько лет можно подать декларацию с вычетом на приобретение жилья?
Человек вправе подать декларацию на вычет в любое время после покупки жилья. Он не может потерять право заявить имущественные вычеты (основной и по процентам), даже если приобрел квартиру 10 лет назад или больше. Заявить вычет все равно можно.
Вернуть же налог получится только за последние три года.
Например, квартиру купили в 2016 году, вычет заявляют только в 2023 году. Налог вернут за 2022, 2021, 2020.
Как получить вычет по процентам, если квартиру купили в браке после 2014?
Неважно, на кого оформлен договор купли-продажи, совместная это собственность или долевая, и кто платит проценты. Даже не обязательно, чтобы в кредитном договоре в качестве созаемщиков фигурировали и муж, и жена. Все равно вычет по процентам могут получить оба.
Они распределяют проценты в любой выгодной им пропорции. К документам на вычет приложите заявление о распределении вычета. В нем укажите фактически уплаченную сумму процентов из справки банка.
А вот допустим супруги получили вычет с части процентов. И на следующий год заявляют новые (уплаченные за последний год). Могут ли они распределить их в другой пропорции? Не как в первом заявлении? Да, могут.
Заявление на распределение вычета по процентам между супругами
Лайфхак: не всегда обоим супругам выгодно получать вычет с одного объекта.
Например, супруги заплатят 3 200 000 руб. процентов по квартире. Максимальный предел вычета на человека – 3 млн руб. То есть супруги могут разделить его между собой на 3 млн и 200 тыс.
Смысл в этом есть только, если супруги знают, что больше не будут брать недвижимость в ипотеку. Так как вычет по процентам дают на один объект и значит больше претендовать на него не сможет никто. При этом один человек получит возврат налога 390 000 руб. (3 млн руб. × 13%), а второй только 26 000 руб. (200 тыс. × 13%). Поэтому второму человеку лучше заявить вычет по следующему жилью, которое будут покупать в ипотечный кредит.
Если супруги платят 6 000 000 процентов по одной квартире, каждый сможет заявить вычет в максимальном размере 3 млн руб.
Человек уже получил основной имущественный вычет по квартире, приобретенной до 2014 года. Можно ли ему получить вычет по процентам по квартире, приобретенной после 2014 года?
Да, можно. Действительно, до 2014 года вычет по процентам был связан с основным имущественным вычетом и с объектом недвижимости. То есть человек мог получить основной вычет и вычет по процентам только по одному объекту. Но сейчас другие правила. Можно вернуть налог по процентам с другого объекта. Но только если приобрели его после 2014 года.
Пример: Сергей купил квартиру в 2010 году и получил с нее имущественный налоговый вычет. В 2015 году он купил вторую квартиру в ипотеку. С процентов он может заявить вычет.
Может ли ИП или самозанятый получить имущественный вычет?
Это зависит от того, есть у предпринимателя доходы, с которых он платит 13 % НДФЛ, или нет.
Доходы от предпринимательской деятельности ИП на ОСНО облагаются НДФЛ по ставке 13%. То есть предприниматель сможет уменьшить доходы от своей деятельности на имущественный вычет.
Если ИП на спецрежиме (ЕСХН, упрощенка, патент), доходы от предпринимательской деятельности уменьшить на вычет он не сможет. Такие доходы не облагаются НДФЛ.
Самозанятые с налогом 4% или 6% с доходов от своей деятельности тоже на имущественный вычет не претендуют.
Если у ИП на любом режиме налогообложения или самозанятого есть еще доходы, с которых он платит 13% НДФЛ (например, человек еще работает в компании по трудовому договору или продал квартиру), по этим доходам он сможет получить вычет.
Человек купил гараж, может ли он получить имущественный вычет?
Не может. В НК есть список имущества, по которому можно получить вычет: квартира, комната, жилой дом, таунхаус, земельный участок. Получить вычет, если человек купил любое другое имущество, он не может.
То же самое с апартаментами. Такой вид недвижимости не относится к жилой, вычет получить нельзя.
Супруги купили квартиру и выделили долю несовершеннолетнему ребенку. В каком размере они могут получить вычет?
Супруги имеют право распределить вычет между собой, как им удобно. Имущество все равно считается в совместной собственности супругов. Например, квартира за 3 500 000 руб. в собственности у супругов с ребенком в равных долях. Они могут распределить вычет, например, так – 2 млн руб. на мужа и 1,5 млн руб. на жену. То есть родители могут получить вычет и со стоимости доли, которая принадлежит их несовершеннолетнему ребенку. Но при этом все равно соблюдается лимит – 2 млн руб. на каждого родителя.
Если часть стоимости квартиры оплачена маткапиталом, то ее нужно вычесть. И распределять между супругами уже уменьшенную стоимость.
Пример: в семье двое детей. Купили квартиру за 4 млн и оформили ее в собственность обоих детей (их родители как собственники в выписке из ЕГРН не фигурируют, находятся в браке). Часть стоимости квартиры оплатили маткапиталом (800 000 руб.). Каждый из родителей имеет право на имущественный вычет. Общая сумма вычета – 3 200 000 руб. Супруги распределяют ее между собой по своему усмотрению.
Теряет ли ребенок право на имущественный вычет? Нет, когда он вырастет и приобретет свое жилье, то сможет воспользоваться своим правом на вычет. А со своей доли в квартире, которую оплатили родители, вычет он не получает.
Для пенсионеров, которые купили квартиру на пенсии, есть особые условия по имущественным вычетам. Какие они?
У пенсионеров есть две главные привилегии:
- Пенсионер может получить налоговый вычет за последние четыре года. Когда человек купил жилье: до выхода на пенсию или после – не важно.
То есть, в 2023 году можно подать 4 декларации и получить вычет сразу за 2022, 2021, 2020 и 2019 годы.
В 2023 году – за 2022, 2021, 2020 и 2019 годы. Главное, чтобы за эти годы у пенсионера был доход по ставке НДФЛ 13%.
Пенсионер может воспользоваться таким правом даже если работает. Какую конкретно получает пенсию (по старости, инвалидности и др.), тоже неважно.
Если доходов все равно не хватило полностью получить вычет, пенсионер может добрать его в будущем. Но только если у него появится доход.
- В течение четырех последних лет пенсионер может заявить вычет и за годы до оформления жилья. У людей допенсионного возраста таких прав нет. Чтобы получилось вернуть максимальную сумму, пенсионеру следует обращаться за вычетом сразу, как только появляется право подать декларацию.
Разберем на примерах.
- Александр на пенсии с января 2021 года, дополнительных доходов нет. То есть доход от работодателя у него был до 2021 года. В 2022 году он покупает и оформляет квартиру. По правилам заявить вычет в 2023 году он может за 2022, 2021, 2020 и 2019 годы (несмотря на то, что квартиру он купил только в 2022 году). Но в 2021 и 2022 году у Александра не было доходов и перечисленного НДФЛ. То есть и возвращать за эти годы нечего.
Александр может подать две декларации и получить вычет за 2020 и 2019 годы. Подавать нулевые декларации за 2021 и 2022 годы, в которых не было доходов, не нужно.
- Наталья на пенсии с января 2023 года, дополнительных доходов нет. В 2020 году Наталья купила и оформила квартиру. Вычет ни разу не заявляла. Получается, что в 2023 году Наталья может подать декларации за четыре рабочих года до пенсии – 2022, 2021, 2020 и 2019 годы.
Нюанс с последовательностью заполнения деклараций: пенсионеры переносят остаток вычета с более поздних периодов на более ранние, а не наоборот.
Вот в примере с Натальей получится так. Сначала заполняете декларацию за 2022 год. При зарплате 30 000 руб. вычет за год составит 360 000 Р, а налог к возврату — 46 800 руб.
Квартира стоит 1,5 млн, значит, после использования вычета за 2022 год на 2021 перейдет остаток 1 140 000 руб. (1 500 000 − 360 000).
В 2021 году при такой же зарплате можно использовать еще 360 000 руб. вычета и вернуть из бюджета 46 800 руб. налога. На 2020 год перейдет 780 000 (1 140 000 − 360 000).
В 2020 году при доходе 360 000 в год вы снова попросите вернуть 46 800. На 2019-й год перейдет остаток 420 000 руб.
В декларации за 2019-й год мы выберем еще 360 000 руб. и вернем 46 800. У нас останется остаток 60 000 руб. С него НДФЛ можно будет вернуть, если в будущем у пенсионера появится доход, облагаемый НДФЛ. Иначе сгорит.
Какой размер имущественного вычета, если жилье купили в 2007 году, а на вычет подают только сейчас?
1 000 000 руб.
Нужно учитывать правила, которые действовали в том году, в котором появилось право на имущественный вычет. То есть когда оформили собственность на жилье или получили акт приема-передачи по договору долевого строительства.
Предельный размер вычета 2 000 000 руб. налоговики установили для имущества, которое оформили в собственность с 2008 года.
Если купили и зарегистрировали жилье с 01.01.2003 года до 01.01.2008 года, максимальный фиксированный вычет – 1 млн руб. для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в указанном имуществе. Вычет по процентам по ипотеке (целевому кредиту) не был ограничен никаким лимитом до 2014 года.
По жилью до 2003 года основной имущественный вычет – 600 000 руб.
Также не забывайте, что до 2014 года имущественный вычет можно было применить только к одному объекту недвижимости. Независимо от того, использовали его в предельном размере или нет.
Могут ли супруги перераспределить пропорцию, в которой ранее заявили вычет? Например, сначала думали, что 100% вычета будет получать муж, а потом захотели, чтобы и жена тоже получала
По общему правилу перераспределить ранее заявленный вычет нельзя. Но бывают случаи, когда перераспределения и не требуется. Поэтому первое, что вам нужно сделать – выяснить ответы на такие вопросы:
- когда приобретено жилье (до 2014 года или после),
- по какой стоимости.
Давайте рассмотрим конкретные примеры, когда жена сможет начать получать вычет, а когда нет.
- Если собственность до 2014 года и супруг получил вычет с 2 млн (или со стоимости квартиры), то супруга теперь не может получить вычет по этой квартире. Потому что вычет до 2014 года был привязан к объекту.
- Если собственность после 2014 года и стоимость квартиры 2 млн (или менее) и супруг с 2 млн заявил вычет (то есть указал эту сумму в декларации), то супруга не может подать на вычет. Потому что стоимость квартиры не больше 2 млн, и с них вычет уже заявили.
Если долевая собственность (а не совместная) и супруг получил вычет со своей доли , то супруга может получить вычет со своей доли. Даже если квартира приобретена до 2014 года.
После 2014 года приобретена квартира, стоимость которой позволяет получить максимальный вычет одному из супругов и еще остается. Например, стоимость квартиры 3,5 млн рублей, муж заявил в декларации 2 млн, написали заявление, что вычет будет получать он один. Несмотря на это жена может позже заявить вычет с оставшихся 1,5 млн. Здесь никакого перераспределения не будет.
Приложите к декларации жены новое заявление о распределении вычета. Укажите в нем, что 2 млн получает муж, а 1,5 млн – жена.
Однако шанс передумать и изменить пропорцию между супругами есть. Если вычет по декларации налоговая еще не вернула – разрешили подать уточненку (письмо ФНС от 18 октября 2022 г. № БС-4-11/13937)
Купили дом с участком в СНТ (садоводческом некоммерческом товариществе). Можно ли с приобретенного жилья заявить имущественный вычет? А с земли?
Всё зависит от того, в каком году купили. Если до 2019 года, то только если жилье имеет статус жилой дом (редкий случай для СНТ). Если после, то больше шансов получить вычет.
Построенные или приобретенные жилые строения, расположенные на садовых земельных участках, признаются жилыми домами только с 1 января 2019 года. Соответственно физлица вправе претендовать на имущественные вычеты, в том числе за проценты по ипотеке, только в случае, когда такую недвижимость приобрели в 2019 году или позже.
При этом по земле есть нюанс. Вычет со стоимости самого участка возможен в следующих случаях:
- купили одновременно землю и жилой дом (или жилое строение) на ней;
- просто купили землю в СНТ, а потом уже зарегистрировали на ней жилой дом (жилое строение). В такой ситуации заявить вычет по участку можно после того, как зарегистрировали право собственности на этот построенный дом. Основание – подп. 2 п. 3 ст. 220 НК. Также далее, в блоке «Подтверждающие ссылки», мы привели письма ФНС по этому поводу.
Можно ли получить вычет, если квартира была приобретена в браке, но потом супруги развелись?
Да, можно.
Все условия получения вычета (лимит например) налоговая смотрит на момент приобретения квартиры. Тот факт, что потом супруги развелись, никак не влияет на возможность получения вычета. Здесь как и в ситуации с продажей квартиры. Даже если квартира уже продана, право вычета по ней не утрачивается.
Пример. Супруги купили квартиру в 2010 году, а в 2015м развелись. Жена никогда не получала вычет, а сейчас узнала о такой возможности и решила это сделать. Но, оказывается, муж получил уже вычет по этой квартире 2 млн. Ее, естественно, в курс дела не поставил. Жене откажут в получении вычета, так как максимальный вычет по жилью до 2014 года – 2 млн на обоих супругов.
Можно ли получить вычет по процентам, если кредит рефинансировали?
Да, можно. Если выполнены два условия:
Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением первоначального ипотечного кредита. Проверьте, есть ли в нем ссылки на первоначальный договор.
Во-вторых, в справке банка должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.
Пример. Изначальная сумма ипотеки – 1,5 млн, при рефинансировании увеличена до 2 млн.
1,5 млн : 2 млн = 0,75
Сумму уплаченных процентов нужно умножить на 0,75. И эту сумму заявить к вычету.
Иногда кредит рефинансируют в организации, которая создана для реализации госпрограмм поддержки нуждающимся. Как пример – Дом.Клик. С 2020го года проценты, уплаченные по такому кредиту, тоже можно поставить к вычету. Из статьи 220 НК убрали ограничение, что кредит можно рефинансировать только в банке.
В каком размере можно получить вычет по %, если сумма кредита превышает стоимость квартиры?
Иногда покупатель идет на поводу у продавца и соглашается указать в договоре стоимость квартиры ниже реальной. Если стоимость квартиры и общая стоимость кредита отличается, вычет по процентам можно получить не полностью. А только в соотношении к стоимости квартиры.
Например, ипотека 4,5 млн, стоимость квартиры 1 млн, сумма уплаченных процентов – 2 млн
1 млн: 4,5 млн = 0,22
2 млн * 0,22 = 440 000 руб. Только эту сумму можно заявить к вычету.️
Подтверждение: письмо Минфина от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1008, письмо ФНС от 21.09.2009 №3-5-04/1445.
Подтверждающие ссылки
Подп. 3 п. 1 ст. 220 НК (имущественный вычет по приобретению и строительству – по каким объектам его можно получить)
Подп. 4 п. 1 ст. 220 НК (имущественный вычет по процентам – по каким кредитам его можно получить)
П. 3 ст. 220 НК (размер основного имущественного вычета, какие расходы можно учесть, какие документы представить)
П. 4. ст. 220 НК (размер вычета по процентам, какие документы представить)
П. 5 ст. 3 Закона от 20.04.2021 № 100-ФЗ (требование регистрировать право собственности для вычета по новостройке работает по объектам, которые сдали-приняли в 2022 году и позднее)
Подп. 5 п. 3 ст. 220 НК (расходы на отделку квартиры можно включить в вычет, если договор предусматривает приобретение объекта без отделки)
Письмо Минфина от 15.03.2019 № 03-04-05/17019 (при отнесении работ к отделочным нужно руководствоваться ОКВЭД)
Письмо ФНС России от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5392 (расходы на приобретение ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии нельзя включить в вычет)
П. 5 ст. 220 НК (нельзя получить вычет в части стоимости жилья, оплаченного за счет маткапитала)
П. 6 ст. 220 НК (родители могут получить вычет в части стоимости жилья, которое оформили на детей до 18 лет)
П. 10 ст. 220 НК (пенсионеры могут получить вычет не за 3, а за 4 предшествующих года)
Подп.1 п. 3 ст. 220 НК (при долевой или совместной собственности вычет может получить каждый из супругов)
Письмо ФНС России от 29.02.2016 № БС-3-11/813 (даже если жилье в долевой собственности у супругов, вычет можно распределить в любой пропорции, но только если нет брачного договора)
П.2 ст. 2 Закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ (правила получения вычета, действующие с 2014 года, распространяются на правоотношения, возникшие после этой даты)
Письмо Минфина от 27.08.2021 № 03-04-05/69466 (о том, что ранее заявленный вычет перераспределять между супругами в другой пропорции нельзя)
Письмо ФНС от 19.03.2020 № БС-4-11/4769 (вычет можно получить с жилья на садовых участках, купленного 1 января 2019 года и позже)
Письмо ФНС от 15.09.2020 № БС-4-11/14930 (вычет можно получить с садовых, дачных участков при строительстве на них жилого дома после 1 января 2019)
Последние обновления
С 1 января 2022 года при покупке прав на квартиру (комнату или долю в них) в строящемся доме право на имущественный вычет возникает с даты, когда дольщик подписал передаточный акт. При этом дольщик вправе обратиться за вычетом не сразу, а только после госрегистрации права собственности.
Раньше не было привязки к госрегистрации права собственности, то есть достаточно было только акта передачи объекта. Теперь придется дополнительно ждать выписку из ЕГРН. Но отсчет права на вычет ведем по-прежнему с акта.
Для вычета по процентам ждать, пока зарегистрируют собственность на новостройку, не нужно.
Изменения в п. 3 ст. 220 НК внес Закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ. При этом в последнем пункте последней статьи Закона сказано, что изменения применяем к объектам, которые застройщик передал, а участник долевого строительства принял с 1 января 2022 года.