Кроме вычета, когда человек покупает какую-то недвижимость, есть еще один имущественный вычет – для доходов от продажи. Это совсем другой вид вычета. С его помощью человек не возвращает деньги, а уменьшает свой доход, с которого должен сам перечислить налог государству. Разберемся подробно.
Если человек продал квартиру, машину или, например, гараж, вырученные деньги будут его налогооблагаемым доходом. И вот этот самый вычет уменьшает доход, с которого нужно заплатить налог.
С дохода от продажи имущества, которым человек владел минимум 3-5 лет, государство вообще не берет налог. А вот если человек хочет продать имущество, которое приобрел недавно, его доход уменьшат на вычет. Соответственно и налог будет меньше.
Что нужно продать, чтобы получить вычет
Человек может уменьшить доход на вычет, если продает:
- жилье: дом, квартиру, комнату, дачу, садовый дом, доли в таком имуществе
- другую недвижимость: капитальные гараж, сарай, машино-место, земельный участок и др.
- движимое имущество: автомобиль, бытовку, металлический гараж без фундамента и др.
- ценные бумаги, долю в уставном капитале.
Какое имущество можно продать и не платить налог
- Недвижимое и движимое имущество, которое до продажи было в собственности у человека минимальный срок.
- Жилье, которое продали в 2021 году и позднее, при любом сроке владения, если одновременно соблюдаются эти 5 условий:
- налогоплательщик – родитель не менее 2 детей (в том числе усыновленных) в возрасте до 18 лет (24 – если они обучаются очно в организациях, осуществляющих образовательную деятельность) или ребенок из такой семьи. Возраст детей определяем на дату продажи;
- в году продажи или не позднее 30 апреля следующего семья покупает другое жилье, в т.ч. по ДДУ;
- площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. В расчет берем все доли, которые принадлежат семье в новом и старом жилье.
Пример. Продали квартиру 57 кв.м, купили – 55 кв.м. Первое условие (по площади) не выполняется. Поэтому смотрим на кадастровую стоимость. Предположим, выяснили, что по новой квартире стоимость выше. Значит, есть право на освобождение;
- кадастровая стоимость старого жилья не превышает 50 млн руб.;
- членам семьи не принадлежат более 50 % в другом жилье, которое по площади лучше, чем новое.
Пример. Семья – папа, мама, 2 ребенка – имеют три объекта площадью 32, 14 и 64 кв.м. 64 кв.м продают, покупают 70 кв.м.
Что с чем сравнивать?
Смотрим остались ли в собственности квартиры большей площади, чем купили. При этом ничего не суммируем. В данном случае нет старых квартир больше 70 квадратов. А вот если бы была какая-нибудь на 80 квадратов, тогда бы смотрели сколько в ней % принадлежит семье. Например, маме 20 метров и сыну 10. Остальное – тете (это уже не член семьи). В обоих случаях имеют право на освобождение. А если им принадлежит в 80-метровой квартире, скажем, 45 метров или все 80, тогда освобождения не будет. Даже если 10% долю в 70-метровой квартире покупают.
Под жильем тут везде понимается комната, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Также – доля в праве собственности на такое жилое помещение.
- Акции российских компаний, если соблюдаются два условия:
- акции в собственности человека дольше 5 лет
- УК компании состоит из недвижимого имущества (земля, здания) не больше, чем на 50%.
Чтобы не платить НДФЛ при продаже акций российских организаций высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики, минимальный срок владения другой – 1 год. Правда, тут речь идет об акциях, которые обращаются на бирже ценных бумаг. Льгота действует до конца 2027 года. Перечень ценных бумаг высокотехнологичного сектора доступен на сайте Московской биржи.
Такие основания для освобождения от НДФЛ прописаны в пункте 17.2 статьи 217 НК.
- Доли в уставном капитале российских организаций, если на момент реализации или погашения они в собственности у человека дольше пяти лет.
Лайфхак для семей с 2-мя детьми
Если ребенок старше 18, но ему еще нет 24, и он не учится очно, можно его специально отправить в автошколу, музыкальную школу или на курсы иностранного языка. Главное, чтобы такое обучение было очным. Тогда условие для освобождения по основанию «семья с 2-мя детьми» появится. Пока нет никакой информации о том, что дополнительное профессиональное обучение не подходит для этих целей.
Сколько нужно быть собственником имущества, чтобы не платить налог с его продажи
Недвижимое и движимое имущество должно находиться в собственности непрерывно определенное время – 3 года или 5 лет. Тогда доходы от его продажи не будут облагаться НДФЛ. Сколько именно, зависит от вида имущества и от того, когда его купили. Для наглядности смотрите памятку.
Памятка Срок владения имуществом
Как определить точный срок собственности на имущество
Минимальный срок по общему правилу считают с того момента, как человек оформил собственность на имущество. Если собственность нужно регистрировать, срок считается с момента записи в ЕГРН.
Наталья в марте 2022 года продала квартиру (не единственное жилье) и автомобиль. Квартиру она купила в феврале 2017 года, а машину в 2020 году. Получается, что с доходов от продажи квартиры налог платить не нужно (срок владения – более 5 лет), а с доходов от продажи автомобиля – нужно (срок владения – 2 года).
Есть исключение по жилью, купленному по ДДУ (договору долевого участия, когда жилье покупают на этапе строительства).
- До 2019 года минимальный срок дольщики считали в общем порядке — с даты оформления права собственности (участники ЖСК — с даты приемки-передачи объекта).
- С 2019 года минимальный срок дольщикам разрешили считать с даты полной оплаты стоимости жилья. Причем исключение заработало только в ноябре 2020 года, но новый порядок применяется задним числом к доходам, полученным с 2019 года.
Например, квартиру на этапе строительства купили 15 марта 2017 года (полная оплата). Дом сдали только в апреле 2022 года. Владельцы оформили право собственности (это важно!) и сразу же продали объект. Квартира была не единственная, поэтому минимальный срок владения – 5 лет. По старым правилам этот срок начал бы течь только с апреля 2022 года. А по новым – с марта 2017го. Поэтому НДФЛ платить не придется, как и подавать декларацию 3-НДФЛ.
Зафиксируем еще раз два момента, чтобы можно было применить новые правила по подсчету срока владения для жилья по ДДУ:
- Жилье на момент продажи должно быть оформлено в собственность. Иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. В этом случае продается не имущество, а имущественное право. А для продажи имущественных прав вообще неважно сколько они были в собственности – все равно надо платить налог и подавать декларацию. Более того, при реализации права требования по ДДУ доход налогоплательщика должен облагаться по прогрессивной ставке (письмо Минфина от 22.04.2021 № 03-04-05/30591).
Налоговой базой будет не вся сумма от продажи права. А разница между доходами от продажи и суммой, которую в свое время дольщик потратил на новостройку. Если эта разница превысит 5 млн руб., с превышения платим 15%. Остальная сумма облагается по ставке 13%.
Пример 1. Продали квартиру по договору уступки за 7 500 000 руб. Два года назад ее покупали за 4 300 000 руб.
Налоговая база = 3 200 000 (7 500 000 – 4 300 000).
Таким образом, хотя сумма самой сделки больше лимита 5 млн руб. (7,5 млн), повышенной ставки НДФЛ не будет, так как налоговая база укладывается в лимит (3,2 млн < 5 млн). НДФЛ со всей суммы (3,2 млн) платим по обычной ставке 13%.
Пример 2. Продали квартиру по договору уступки за 12 500 000 руб. Два года назад ее покупали за 6 000 000 руб.
Налоговая база = 6 500 000 (12 500 000 – 6 000 000).
НДФЛ составит 875 тыс. руб. (650 тыс. руб. + 225 тыс. руб.) = (5 млн x 13% + 1,5 млн x 15%).
- Жилье на момент продажи должно быть полностью оплачено. Например, при ипотеке: банк от имени покупателя перечисляет деньги застройщику. Это считается за полную оплату. А вот если человек оформляет рассрочку с застройщиком, то тут полная оплата произойдет, когда он сам ее закроет.
Есть другие особые ситуации, когда срок владения имуществом посчитать не так просто. Например, если имущество получили при разделе совместного нажитого с супругом, в наследство, когда вступили в кооператив, по решению суда и пр. Все случаи мы разобрали в таблице.
Таблица Как считать срок владения имуществом для НДФЛ
На сколько и как можно уменьшить доход
Есть два варианта, как можно уменьшить доход: на фиксированную сумму вычета или на фактические расходы, которые связаны с покупкой продаваемого имущества. Человек сам решает, какой вариант выбрать. Разберемся по порядку.
Вариант 1: имущественный вычет
Доход от продажи имущества можно уменьшить на фиксированный вычет– 250 000 руб. или 1 000 000 руб. Но не больше стоимости, за которую имущество продали.
- недвижимость (дом, квартира, комната, участок, садовые и дачные дома, их доли) – 1 000 000 руб.,
- другая недвижимость и движимое имущество – 250 000 руб.
Важная информация:
- Вычет можно заявлять неоднократно. То есть человек может использовать вычет каждый раз, когда будет продавать свое имущество. Это не вычет на покупку, который дают всего раз в жизни.
- За один год можно одновременно использовать вычет 1 000 000 руб. и вычет 250 000 руб., если человек продает разное имущество.
- Если человек за один год продал несколько объектов недвижимости (например, квартиру и дом или две квартиры), которые были в собственности меньше минимального срока, вычет можно получить только 1 000 000 руб. То же самое по иной недвижимости и движимому имуществу: человек продал две машины за год – максимальный вычет 250 000 руб.
Наталья снова продает имущество в 2022 году, которое было в собственности меньше минимального срока, и заявляет вычеты на доход от продажи:
- комнаты 700 000 руб. – вычет в сумме дохода 700 тыс. руб., налог 0 руб.,
- квартиры 1 200 000 руб. – вычет 300 тыс. руб. (до максимального миллиона), нужно заплатить налог 117 000 руб. ((1 200 000 руб. – 300 000 руб.) × 13%),
- некапитального гаража 350 000 руб. – максимальный вычет 250 000 руб., налог 13 000 руб. ((350 000 руб. – 250 000 руб.) × 13%),
- автомобиля 190 000 руб. – максимальный вычет выбран, налог 24 700 руб. (190 000 руб. × 13%).
Итого Наталье нужно заплатить 154 700 руб.
Но у нас есть более приятное решение для Натальи, о котором мы сейчас поговорим.
Вариант 2: фактические расходы
Кроме вычета 250 тыс. руб. или 1 млн. руб. есть другой вариант, как можно уменьшить доход: на сумму расходов на покупку имущества.
Вернемся к Наталье, которая узнала у своего бухгалтера, что она может не платить столько налогов, ведь за год кроме фиксированного вычета, она может заявить расходы на покупку. И вот что у нее получилось теперь по доходам от продажи:
- комнаты 700 000 руб. – вычет в сумме дохода 700 тыс. руб., налог 0 руб.,
- квартиры 1 200 000 руб. – вычет на сумму расходов (квартира стоила 1 000 000 руб.), налог 26 000 руб. ((1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13%),
- некапитального гаража 340 000 руб. – вычет на сумму расходов (гараж стоит 300 000 руб.), налог 5 200 руб. ((340 000 руб. – 300 000 руб.) × 13%),
- автомобиля 190 000 руб. – вычет в сумме дохода 190 тыс. руб., налог 0 руб.
Итого Наталье нужно заплатить 31 200 руб. По сравнению с предыдущим примером Наталье удалось сэкономить 123 500 руб.
Фактические расходы: как их распознать
Понятно, что в первую очередь в расходах учитывают стоимость самого имущества. Но в расчет можно взять и другие расходы, которые связаны именно с покупкой имущества. Конкретного списка таких расходов нет.
Минфин не раз давал пояснения по недвижимому имуществу, мы собрали их в таблицу:
| Можно учесть | Нельзя учесть |
|---|---|
| 1. Стоимость имущества по договору, если оно приобреталось 2. Расходы на строительство, если строилось 3. Проценты, которые заплатили по ипотечному кредиту. Берем сумму уплаченных процентов за весь период ипотеки из справки банка 4. Госпошлина за регистрацию права собственности или регистрацию уступки прав требования по ДДУ | 1. Расходы на ремонт жилья (замена окон, дверей, сантехника, напольные и потолочные покрытия, техника (плита, кондиционер и др.) и другие аналогичные расходы) 2. Оплата тарифа за банковский счет по кредитному договору 3. Расходы на страхование квартиры 4. Расходы на дополнительное страхование (например, жизни) 5. Стоимость услуг оценщика 6. Стоимость услуг риелтора |
Важная информация:
- Максимальная сумма расходов, которую можно учесть, не может быть больше дохода от продажи. Если человек купил автомобиль за 1 800 000 руб., а продает за 1 500 000 руб., уменьшить доход он, соответственно, сможет только на 1 млн. 500 тыс. руб. Разницу в 300 000 руб. уже нигде учесть нельзя, уменьшить на нее доходы от продажи другого имущества тоже не получится.
- Уменьшать доход от продажи на расходы на покупку можно неоднократно, то есть каждый раз, когда человек продает свое имущество.
- Одновременно уменьшить доход и на расходы, и на фиксированный вычет (250 тыс. руб. или 1 млн. руб.) нельзя.
- Можно учесть именно расходы на приобретение того имущества, которое продается. Частая ошибка: человек продал квартиру и купил другую, при этом считает, что налоговую базу от продажи первой можно уменьшить на расходы по приобретению второй.
Да, можно в одной декларации указать два вычета – и на покупку, и на продажу (подробнее мы разобрали этот момент в блиц Вопрос-ответ). Но это совсем другой механизм.
Сводная таблица, чтобы во всем разобраться
Не всегда можно уменьшать доход на расходы и, наоборот, не всегда можно использовать вычет. Смотрите таблицу когда что применять. Рассматриваем уже знакомые вам и новые ситуации. Например, когда продают:
- жилье, купленное с привлечением маткапитала;
- доли в УК;
- имущество по договору мены.
Сводная таблица когда какой вычет применять
Что выгоднее: вычет или фактические расходы
Вариант 1. Когда лучше использовать вычет
Лучше использовать вычет для недорогого имущества.
Наталья в 2022 году продает комнату за 800 000 руб. Она покупала ее в 2018 году и заплатила 400 000 руб. Рассчитаем налог двумя способами:
- заявить фиксированный вычет в размере дохода 800 000 руб., в этом случае НДФЛ будет 0 руб.,
- уменьшить доход на расходы и заплатить НДФЛ 52 000 руб. ((800 000 руб. – 400 000 руб.) × 13%).
Наталья решила заявить вычет.
Вариант 2. Когда доход лучше уменьшить на расходы
Если человек купил имущество дороже 1 000 000 руб., после его продажи выгоднее уменьшать доход на расходы.
Наталья в 2022 году продает квартиру за 2 100 000 руб. Она покупала ее в 2018 году за 1 800 000 руб. Рассчитаем налог двумя способами:
- заявить вычет 1 000 000 руб. и заплатить НДФЛ 143 000 руб. ((2 100 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13%),
- уменьшить доход на расходы и заплатить НДФЛ 39 000 руб. ((2 100 000 руб. – 1 800 000 руб.) × 13%).
Наталья решила уменьшить доход на расходы на покупку.
Другие вопросы по вычету при продаже имущества
Как в одном году получить два имущественных вычета – на продажу и на покупку имущества?
В декларации нужно указать доход от продажи имущества, вычет по нему, а также заявить вычет на покупку. Размеры вычетов ограничены каждый своими правилами. Если после вычета с продажи останется налог к уплате и также есть налог к возврату при покупке, то они перекроют друг друга.
Например, человек в одном году:
- продает квартиру, которая была в собственности один год, за 2 500 000 руб., расходы на ее покупку – 2 200 000 руб.,
- покупает квартиру за 3 000 000 руб. (раньше вычет при покупке не получал).
За этот год человек получил доход у своего работодателя 538 462 руб. и заплатил НДФЛ со своего дохода 70 000 руб.
- Налоговая база с продажи составляет 300 000 руб., налог с нее – 39 000 руб ((2 500 000 руб. – 2 200 000 руб.) × 13%)
- Имущественный вычет составляет 2 миллиона, с покупки можно вернуть 260 000 руб ((2 000 000 руб. × 13%),
- Остаток имущественного вычета на следующий год считаем так. 2 000 000 (имущественный вычет) – (300 000 (налоговая база с продажи) + 538 462 (сумма, с которой уплачен НДФЛ)) = 1 161 538.
По декларации будет возврат налога 70 000 руб.