Не секрет, что когда люди продают жилье, машины или другое имущество, которым не владели больше минимального срока, умышленно занижают в договоре стоимость, чтобы не платить налог. Выходит, что по договору покупатель платит продавцу сумму ниже рыночной стоимости этого имущества. А на самом деле продавец получает гораздо большую сумму. Чтобы нивелировать эти ситуации, законодатели придумали считать налог исходя из кадастровой стоимости.
Теперь налог для имущества, у которого есть кадастровая стоимость, считают так:
Шаг 1. Умножаем кадастровую стоимость на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берем на 1 января года, в котором зарегистрировали продажу.
Шаг 2. Сравниваем результат, полученный на шаге 1, и стоимость имущества по договору купли-продажи.
Шаг 3. Налог считаем с большей суммы. То есть если стоимость имущества по договору больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, налог считаем с суммы продажи. Иначе налог считаем от кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Если нет кадастровой стоимости, налог считают от дохода по договору купли-продажи.
Чтобы было понятнее, Наталья снова продает свою квартиру.
В договоре купли-продажи стоимость сделки 1 500 000 руб. Квартиру Наталья покупала в 2020 году за 2 100 000 руб., продала в 2022 году. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2022 года – 3 280 000 руб.
- налоговая база: 2 296 000 руб. (3 280 000 руб. × 0,7),
- после вычета в сумме расходов 196 000 руб. (2 296 000 руб. – 2 100 000 руб.),
- налог 25 480 руб. (196 000 руб. × 13%)
Лайфхак
Если продают дом с землей, то часто бывает так: землю купили раньше и минимальный срок по ней прошел. А по дому срок владения меньше минимального. В таком случае в договоре продажи указывают стоимость земли и дома отдельно. Как разделить общую сумму договора? Логично выделить на дом сумму, равную кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7. Остальное останется на земельный участок. Причем с этой части дохода налог платить не придется, ведь срок владения больше минимального.
Как работает льгота по единственному жилью
Продали единственное жилье, но налоговая требует 3-НДФЛ. Почему?
ФНС не знает о том, что это единственное жилье и требует декларацию и НДФЛ.
Льготный срок владения жильем в 3 года работает по единственному жилью. То есть, когда у собственника нет другого жилого помещения. Ни личной недвижимости, ни совместной с супругом. Если у супруга есть своя квартира и он получил ее в дар или в наследство, это не совместная собственность. Либо если по брачному договору обособили жилье.
При проверке единственного жилья не учитываем также жилье, которое купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому считаем налог.
На требование ИФНС подготавливаем ответ о том, что на момент продажи это единственное жилье и минимальный срок владения в этом случае – 3 года. Желательно приложить выписку ЕГРН обо всех объектах. Ее можно заказать в ЛК ФЛ на сайте ФНС бесплатно. Если нет возможности запросить выписку, попросите в своем ответе, чтобы налоговая самостоятельно проверила сведения в Росреестре, так как между этими ведомствами налажен обмен данными.
Если есть квартиры у супруга, полученные в дар / наследство или принадлежащие только ему по брачному договору, приложите правоустанавливающие документы.
Если единственная недвижимость это апартаменты, на какой минимальный срок владения по ним ориентироваться – 3 года или 5 лет?
Льготный срок в 3 года работает по единственному жилью, а апартаменты жильем не являются. В Жилищном кодексе нет понятия «апартаменты». Поэтому, если даже у «физика» это единственная его недвижимость, ориентируемся на общий срок – 5 лет. То есть только когда прошло 5 лет со дня регистрации права собственности на апартаменты, можно смело продавать их и НДФЛ не возникнет. По этому вопросу Минфин выпустил письмо от 17.09.2021 № 03-04-05/75585.
Как работает льгота «семья с 2-мя детьми»
Можно применить льготу «2-мя детей в семье», если на момент продажи жилья 2-й ребенок еще не родился?
Подобную ситуацию разобрал Минфин. И ответил так: если 2-й ребенок родился в году, в котором продали жилье, условие о количестве детей, для льготы «семья с 2-мя детьми», выполняется. Значит, с дохода от продажи жилья налог платить не нужно (письмо от 29.12.2021 № 03-04-05/107292, от 19.05.2022 № 03-04-05/46105). По общему правилу, согласно НК (абз. 2 п. 2.1 ст. 217.1), возраст детей определяем на дату продажи жилого помещения.
Мама с 2-мя детьми продает квартиру и покупает новую. В новой доля выделена только 1 ребенку. Как тут работает льгота «семья с 2-мя детьми»?
Если родитель продает долю и на него распространяется льгота «семья с 2-мя детьми», то и на доходы детей от продажи их доли она действует.
Такое правило прописано в п. 2.1 ст. 217.1 НК.
Пример: мама и ее 2 дочери, продают доли в квартире. Покупают квартиру больше, но в составе собственников только мама и одна из дочерей. Казалось бы, вторая дочь ничего не покупает и на нее льгота не должна распространяться. Но поскольку доли мамы и дочери продаются одновременно, льготадействует для обеих.
У женщины дети с разных браков: один ребенок – от одного брака (разведены или даже не были женаты официально), второй ребенок – от другого (брак действующий). Первый ребенок супругом женщины не усыновлен (не оформлена опека). Имеет ли мужчина право на льготу «2 детей в семье»?
Вопрос не урегулирован НК. Мы сделали запрос в Минфин и получили ответ, из которого следует, что да, право на вычет есть. Критерий – один из супругов является родителем не менее 2-х детей (письмо Минфина от 18.03.2022 № 03-04-05/20861).
Семья с 2-мя детьми продала в 2021 году квартиру и сразу купила новую, но налоговая все равно прислала уведомление с суммой налога к уплате. Что делать?
Направить в ответ пояснение о том, что у вас льгота.
Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ с доходов от продажи жилья. Подробнее в статье – Какие доходы физических лиц освобождены от уплаты НДФЛ? (пункт 6).
Правда, чтобы попасть под льготу семей с детьми, надо именно купить жилье, а не построить?
Да, верно. В НК нет условия, что новый жилой дом можно построить самостоятельно. Речь только о купле-продаже или мене. Либо о ДДУ или договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе. И это подтверждает письмо Минфина от 15.12.2021 № 03-04-09/102271.
НДФЛ с продажи жилья, купленного по ДДУ
Что делать, если в 2019 году продали квартиру, купленную по ДДУ, посчитав минимальный срок владения по старым правилам?
Если в 2019 году что-то получили от продажи нового жилья и уплатили с этого налог, нужно посмотреть, истек ли к моменту продажи минимальный срок владения жильем, рассчитанный по новым правилам. Если да, то можно пересчитать налог, подав нулевую уточненку. И вернуть из бюджета излишне уплаченное, ведь такая сделка освобождается от НДФЛ задним числом.
На основании нулевой декларации возникнет переплата, которой можно распорядиться. В Личном кабинете физлица достаточно нажать кнопку «Распорядиться переплатой» и автоматически сформируется заявление о возврате.
Например, человек купил квартиру по ДДУ (договору долевого участия в строительстве) 10 января 2015 года, сразу полностью рассчитался за нее, а собственность оформил 28 мая 2018 года. По старым правилам с мая 2018 начинался отсчет для минимального срока владения имуществом. По новым, которые более выгодны для собственников новостроек, отсчитывать срок нужно с января 2015, когда «физик» оплатил будущее жилье.
Пример первоначальной декларации 3-НДФЛ за 2019 год с налогом к уплате
Пример нулевой уточненной декларации
С момента оплаты квартиры по ДДУ до момента продажи прошло больше 5 лет, а налоговая прислала требование о подаче декларации. Что делать?
Дело в том, что программа в ИФНС так и осталась без изменений – ведет отсчет срока не с момента оплаты новостройки, а с более поздней даты – момента регистрации права собственности на жилье. Поэтому и приходят письма с требованием подать декларацию всем, у кого с момента регистрации права собственности до момента продажи прошло меньше 5 лет.
Подайте в ИФНС пояснительное письмо. Можно и лично, и через Личный кабинет (Сообщения/Обратиться в налоговый орган/Прочие ситуации/Нет подходящей жизненной ситуации). Инспекторы должны прислать ответ.
Смотрите образец – пояснение По ДДУ
Как считать минимальный срок владения, если после ввода жилья в эксплуатацию дольщик получил квартиру большей площади, чем стороны договаривались изначально? Стороны согласовали новые условия и будущий собственник доплатил за новые квадратные метры.
Срок считаем с даты полной оплаты жилья без учета допоплаты за увеличенную площадь. Раньше Минфин высказывал противоположную позицию (письмо от 06.04.2021 № 03-04-05/25229), но в НК внесли изменения и теперь там ясно написано, что такие допоплаты не учитываем (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК, п. 12 ст. 10 Закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ).
НДФЛ с продажи подаренного (полученного в наследство) имущества
Если квартиру подарили, как заплатить НДФЛ?
Если подарок – от члена семьи или близкого родственника, платить налог и подавать декларацию не нужно. Этот доход освобождается от НДФЛ.
Если же недвижимость подарил другой человек, то нужно самостоятельно заплатить налог и подать декларацию. Налоговая база – кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором перешло право собственности. Вся кадастровая стоимость, а не 0,7 как при продаже.
Если этого не сделать, то налоговая пришлет уведомление. За пропуск сроков – пени и штрафы.
Кадастровая стоимость имущества, с которой заплатили налог, пригодится, когда «физик» решит продавать это имущество. Тогда к вычету можно ставить либо фиксированный вычет 1 млн рублей, либо эту стоимость имущества. Инспекторы автоматически могут применить именно фиксированный вычет 1 млн рублей. И выставить требование о представлении пояснений, подаче уточненки. Тогда инспекторам нужно пояснить, что «физик» уменьшил доходы не на фиксированный вычет, а на кадастровую стоимость имущества, с которой ранее уплатил НДФЛ как одаряемый.
Пример – пояснение по подарку от родственника
Человек владеет долей в квартире больше 5 лет, а потом получает в наследство вторую долю в этом имуществе. На момент продажи срок владения второй долей меньше минимального. Нужно ли платить налог?
Не нужно. Если наследуют долю в имуществе, в котором у наследника уже есть другая доля в собственности, срок считают с даты регистрации в ЕГРН собственности на первую долю.
От налоговой все равно придёт уведомление с требованием о сдаче декларации, т.к. она всех подробностей не знает. Подайте объяснение, приложите к нему подтверждающие документы.
Образец письма в инспекцию – пояснение по наследству
НДФЛ с продажи ценных бумаг
Доход от продажи акций освобождается от НДФЛ, если ими владели 5 лет. И это должны быть акции, которые не обращаются на ОРЦБ. А какая льгота действует для акций, которые обращаются на ОРЦБ?
Так называемая трехлетняя льгота. Еще ее называют льготой долгосрочного владения. Она работает только по Ценным бумагам, которые обращаются на российском организованном рынке ценных бумаг (ОРЦБ). Буквально – это те ЦБ, которые покупают-продают на бирже через брокера, а не напрямую у владельца. И тут работает не освобождение, а инвестиционный вычет, в сумме положительного финансового результата от реализации или погашения ценных бумаг. То есть сами доходы являются облагаемыми, но их можно уменьшить на такой вычет. Основание и условия, которые должны быть соблюдены, – в ст. 219.1 НК.
Брокер будет налоговым агентом, то есть посчитает налоговую базу и удержит налог. И в том числе применит к доходам инвествычет, только для этого надо подать брокеру заявление (согласие) на вычет.
Если владели меньше 3 лет, тогда при продаже или погашении активов нужно будет определить налоговую базу по НДФЛ – доход минус фактические расходы на покупку, хранение и продажу ценных бумаг.
Где лучше посмотреть кадастровую стоимость, когда считаешь налог с продажи жилья?
Во-первых, кадастровая стоимость может быть указана в самом договоре на продажу.
Если в договоре нет, то удобнее всего посмотреть в Личном кабинете налогоплательщика, в разделе Имущество.
Если личного кабинета нет, то можно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Там нужны: Услуги и сервисы / Предоставление сведений ЕГРН / Выписки.
Как уменьшить налог при продаже имущества не работающему человеку или пенсионеру?
Во-первых, налоговую базу можно уменьшить на вычет при продаже – в виде фиксированной суммы или стоимости приобретения. Тут действуют общие правила.
А во-вторых, уточните, использовал ли ранее человек вычет при покупке имущества. Многие думают, что получить имущественный вычет с покупки квартиры могут только те, кто работает и платит НДФЛ. А это не так. Налог с продажи имущества можно уменьшить на вычет при покупке другого или этого же имущества, даже если человек не работает, но у него образовался НДФЛ.
Можно ли использовать вычет, если имущество продают взаимозависимому лицу?
Да, даже если имущество продали начальнику или члену семьи, право уменьшить доход от продажи остается.
Как распределяется вычет при продаже имущества в совместной или долевой собственности?
Вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), нужно распределить. При совместной собственности вычет распределяется по договоренности между супругами. При долевой – пропорционально их долям.
Пример 1. Супруги продали квартиру в совместной собственности, деньги получил муж, он же и подает декларацию. Вычет 1 000 000 получает также он по договоренности между супругами.
Пример 2. Брат и сестра продали квартиру, в которой каждый владел 1/2 долей. Декларацию подают оба, вычет 1 000 000 они распределяют между собой по половине.
Лайфхак: если продавать каждую долю отдельным договором, то каждый продавец получит полный вычет.
Пример 3. Брат и сестра продали квартиру, в которой каждый владел 1/2 долей. Продажа каждой доли оформлена отдельным договором купли-продажи. Декларацию подают оба. И брат, и сестра смогут получить 1 000 000 вычет.
А если в уменьшение налоговой базы принимают не фиксированный вычет, а расходы? Правила распределения точно такие же.
Если человек воспользуется правом на уменьшение налога при продаже квартиры на сумму оплаченных %, то не потеряет ли он право в будущем на возврат НДФЛ по этим процентам в рамках имущественного вычета при приобретении?
Не потеряет. Вычет при продаже и вычет при приобретении имущества никак не связаны друг с другом.
Как уменьшить доход при продаже доли в ООО, если человек продал часть своей доли, но при этом остался в учредителях? Документов на покупку доли нет
Продажа доли в уставном капитале российских организаций не облагается НДФЛ. Но только если на момент реализации или погашения она в собственности дольше пяти лет.
Иначе – платим НДФЛ.
Можно ли его уменьшить?
Да.
На выбор:
- вычет в сумме дохода от продажи, но не больше 250 000 руб.
- фактические расходы на покупку доли.
В нашем случае документов на покупку нет, поэтому остается только вариант с фиксированным вычетом.
Но! Есть интересный нюанс.
В статье 220 НК написано:
«При отсутствии документально подтвержденных расходов на приобретение доли … вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в результате прекращения участия в обществе, не превышающем в целом 250 000 рублей.»
То есть уточнено, что это прекращение участия. У нас же не прекращение участия. Человек продолжает быть учредителем ООО, т.к. продает только часть доли.
Хорошо, копаем дальше. Может быть тут норма про продажу прочего имущества подходит??
Тут же, в статье 220 НК читаем про фиксированный вычет при продаже иного имущества:
«…в размере доходов, полученных …от продажи иного имущества.., находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей».
Опять незадача. Тут говорится про имущество, у которого срок владения менее трех лет. А по доле в ООО предельный срок владения 5 лет.
Вывод: В НК нет четкой нормы можно ли уменьшать на 250 000 стоимость доли в ООО при ее продаже. Даже так: формальное прочтение говорит, что если учредитель НЕ выходит из ООО, то нельзя применить этот вычет.
Как на практике? На практике прекрасно проходит этот вычет, замечаний от налоговой нет.
Подтверждающие ссылки
П. 2, 3, 4 и 6 ст. 217.1 НК (срок владения имуществом)
Абз. 2 п. 4 ст. 229 НК → абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК → п. 1 и п. 2.1 ст. 217.1 НК (когда при любом сроке владения жильем семьи с 2-мя детьми не платят НДФЛ при продаже жилья и не сдают 3-НДФЛ)
Письмо от 29.12.2021 № 03-04-05:107292, от 19.05.2022 № 03-04-05/46105 (льгота «семья с 2-мя детьми» работает, если второй ребенок родился до конца отчетного года)
Письмо Минфина от 15.12.2021 № 03-04-09/102271 (для льготы «2 детей в семье» новое жилье должно быть куплено, а не построено)
П.2 ст. 214.10 НК (налог для имущества после 01.01.2016 посчитают с кадастровой стоимости и коэффициентом 0,7, если занижена налоговая база)
П. 2 ст. 220 НК и абз. 2 п. 6 ст. 210 НК (какими способами уменьшить доходы с продаваемого имущества)
П. 6 ст. 214.10 НК (налоговая база при дарении – кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором перешло право собственности)
Письмо Минфина от 25.02.2010 № 03-04-05/7-68 (вычет можно использовать каждый раз при продаже имущества)
Письмо Минфина от 29.10.2010 № 03-04-05/9-656 (вычет не связан с взаимозависимостью лиц)
Письмо Минфина от 01.10.2018 № 03-04-05/69992 (доход при продаже жилья можно уменьшить на проценты по ипотеке, которую брали для покупки этого жилья)
Письмо Минфина от 03.11.2016 № 03-04-05/64773 (доход при продаже жилья нельзя уменьшить на стоимость услуг риелтора)
Письмо Минфина от 02.07.2013 № 03-04-05/25333 (госпошлину можно учесть в расходах)
Письмо Минфина от 20.01.2015 № 03-04-05/1127 (нельзя уменьшить доход на расходы по ремонту)
Письмо Минфина от 02.02.2018 № 03-04-05/6203 (переуступку прав требования по ДДУ можно уменьшить только на расходы по приобретению этого права)
Письмо Минфина от 22.04.2021 № 03-04-05/30591 (к доходам от переуступки прав требования по ДДУ применяем прогрессивную ставку НДФЛ)
Письмо ФНС от 15.10.2018 № БС-4-11/20058 (если кадастровой стоимости на 1 января нет, налог считают по договору купли-продажи имущества)
Письма Минфина от 28.06.2019 № 03-04-05/47629 и от 10.07.2014 № 03-04-07/33669 (при продаже жилья можно включить в расходы часть его стоимости, оплаченную за счет маткапитала)
Письмо ФНС от 05.02.2020 №БС-3-11/812 (трехлетний срок владения по единственному жилью начинает действовать только по сделкам с 2020 года)
Письмо Минфина от 21.04.2022 № 03-04-07/35782, направленное ФНС от 21.04.2022 № БС-4-11/5168 (как считать обманутым дольщикам предельный срок владения жильем)
Последние обновления
В НК прописали: дольщики считают срок владения жильем с первой оплаты. Не нужно учитывать допоплату, которая возникает из-за увеличения площади жилья после ввода его в эксплуатацию. Норма работает задним числом с 2019 года (абз. 4 п. 2 ст. 217.1, в редакции от 02.07.2021 № 305-ФЗ, п. 12 ст. 10 Закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ).
С момента, когда вступили в силу новые правила для подсчета срока владения новостройкой, прошло уже много времени, но программу в ИФНС не обновили. Поэтому и приходят письма с требованием подать декларацию всем, у кого с момента регистрации права собственности до момента продажи прошло меньше 5 лет.
Продавать купленные по ДДУ квартиры стало проще. Законодатели разрешили задним числом, с 2019 года, считать по более выгодным правилам минимальный срок владения таким жильем. А именно – с даты полной оплаты стоимости жилья. Для этого Закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ добавил новый абзац в пункт 2 статьи 217.1 НК. Всем, кто продавал жилье в новостройках в 2019 году, нужно проверить могли ли они переплатить налог. Если да – надо подать нулевую уточненку 3-НДФЛ и вернуть излишне уплаченный налог.
Теперь можно не переплачивать налог при продаже недвижимости, купленной с помощью маткапитала. Можно применить на выбор:
- вычет в сумме доходов от продажи этого имущества, но не больше 1 000 000 руб.,
- фактические расходы на покупку имущества, которое продают. Этот вариант стал возможен с 2020 года, но работает он задним числом – по доходам за 2017 год и далее. До 2017 года доходы можно было уменьшить только на вычет 1 000 000 руб. В результате многие семьи переплатили налог в бюджет. В 2022 году еще можно подать уточненку за 2019 год и вернуть часть налога (или даже весь).
Подп. «б» п. 15 ст. 2 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ, п. 16 ст. 3 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ.
Теперь можно не переплачивать налог при продаже имущества, полученного в наследство или в подарок. Можно применить на выбор:
- вычет в сумме доходов от продажи, но не больше 250 000 руб. или 1 000 000 руб.
- вычет в виде документально подтвержденной стоимости имущества, с которой заплатили налог при получении этого имущества.
Если же налог не платили, доход от продажи можно будет уменьшить на расходы дарителя или наследодателя на приобретение этого имущества. Когда такое может быть? Когда имущество получено в наследство или в подарок от членов семьи или близких родственников. Тогда НДФЛ не платят.
Обратите внимание: чтобы применить второй вариант вычета, расходы ранее не должны учитываться дарителем или наследодателем при налогообложении. А вот вычет на приобретение жилья он мог с них получать, это не запрещено.
Новые правила начали действовать с 2020 года, а применяются к сделкам начиная с 2019-го. До этого доход можно было уменьшить только на фиксированный вычет.
Подп. «б» п. 15 ст. 2 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ.
С 2020 года к случаям, когда минимальный предельный срок владения недвижимостью равен трем годам, добавился еще один. Это ситуация, при которой на момент сделки у продавца в собственности нет другого жилья (подп. 3 ст. 1 Закона от 26.07.2019 № 210-ФЗ). ФНС уточнила, что это относится к сделкам начиная с 2020 года (письмо от 05.02.2020 №БС-3-11/812).